Investir em imóveis demanda determinados conhecimentos sobre o setor. Entre eles acerca da função e do funcionamento do cap rate, bastante utilizado neste segmento em específico.
O cap rate é um dos indicadores mais utilizados para avaliar investimentos imobiliários, sejam eles diretos em imóveis físicos ou indiretos via fundos imobiliários (FIIs).
Em 2025, com a Selic elevada a 14,75% e a inflação acumulada em 5,5%, compreender essa métrica tornou-se ainda mais crucial para investidores que buscam retornos consistentes em meio à pressão macroeconômica.
Ao entender como começar a investir no setor imobiliário, é importante conferir termos como o cap rate e a sua aplicação no mercado no qual se deseja ingressar.
Neste artigo, você vai entender o que é o cap rate, como calculá-lo, quais são os valores médios no Brasil em 2025 e como esse indicador pode orientar decisões em imóveis e FIIs.
O que é cap rate?
Cap rate é a abreviação de capitalization rate, que em tradução significa “taxa de capitalização”, é a taxa de retorno anual de um imóvel com base exclusivamente na renda bruta de aluguel. Sua função é servir como uma régua objetiva para comparar o potencial de retorno de diferentes ativos imobiliários.
Em outras palavras trata-se de um indicador que calcula a média de retorno de capital quando este é investido em um imóvel. O que pode ajudar na decisão de um investidor acerca de determinada aplicação imobiliária.
Com isso, sua função é bastante parecida com a desempenhada pelo ROIC (retorno sobre capital investido). Porém, focado apenas no mercado imobiliário.
Assim, diferente de métricas como valorização patrimonial ou dividend yield, o cap rate não considera impostos, custos operacionais ou ganho de capital, ele mede somente o rendimento bruto recorrente.
Usado tanto por investidores que compram imóveis quanto por gestores de fundos imobiliários de tijolo, o cap rate ajuda a determinar se o valor do ativo justifica sua renda gerada.
Como funciona o cap rate?
Antes de simplesmente confiar neste indicador, é preciso compreender como ele funciona, tanto em seu cálculo, quanto no que ele considera para chegar a um resultado.
A fórmula de cálculo do capitalization rate é a seguinte:
Cap Rate = (Renda Anual com Aluguel ÷ Valor do Imóvel) × 100
Exemplo prático:
- Valor do imóvel: R$ 500.000
- Aluguel mensal: R$ 2.500
- Renda anual: R$ 2.500 × 12 = R$ 30.000
Cap Rate = (30.000 ÷ 500.000) × 100 = 6%
Esse percentual indica que o imóvel gera um retorno bruto anual de 6% sobre o capital investido. Essa taxa serve como referência para comparar diferentes oportunidades de investimento.
Dessa forma, primeiro divide-se o valor que será recebido de aluguel ao longo de um ano inteiro e pelo valor total do imóvel. Em seguida, multiplica-se o resultado por 100 para obter o percentual do cap rate.
Exemplificando, um imóvel que custa R$ 500 mil terá um contrato de aluguel de R$ 1 mil ao mês. No acumulado do ano serão recebidos pelo proprietário R$ 12 mil. Logo, o capitalization rate deste imóvel é de 12 mil divididos por 500 mil, o que dá 0,024.
Logo, o percentual do cap rate é de 2,4%. Isso quer dizer que o retorno que o investidor terá nesta transação é de 2,4%. Assim, caberá a ele analisar se esta opção é vantajosa.
Vale ressaltar que diversos fatores interferem no capitalization rate de um imóvel, como inflação, tipo do imóvel e o destino de uso deste bem. Isso faz com que não haja tanta disparidade nos valores de cap rate encontrados no mercado.
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Qual é o cap rate ideal?
Não existe um cap rate ideal absoluto. A atratividade dessa taxa depende de variáveis como a região em que o imóvel está localizado, o tipo de ativo (comercial, residencial, logístico etc.) e o contexto macroeconômico do momento.
Em geral, um cap rate mais alto pode sugerir um retorno financeiro maior, atraindo investidores em busca de rentabilidade. No entanto, esse número elevado também pode estar associado a maiores riscos, como imóveis em áreas com alta vacância, baixa liquidez ou menor valorização no longo prazo.
Por outro lado, um cap rate muito baixo nem sempre é sinal de alerta. Em muitos casos, ele reflete a valorização do imóvel ou uma forte demanda por locação, como ocorre em regiões centrais de grandes capitais. Nesses locais, a expectativa de ganho está mais ligada à valorização patrimonial do que à renda imediata gerada pelo aluguel.
Assim, entender o cap rate ideal exige uma análise cuidadosa do contexto. É a combinação entre retorno, risco e localização que define se um determinado imóvel, ou fundo imobiliário, oferece uma oportunidade de investimento atrativa.
Cap Rate no Brasil em 2025 (dados atualizados)
Em 2025, o mercado imobiliário brasileiro apresenta um cenário de contrastes. Por um lado, o custo do capital elevado, com a Selic mantida em 14,75%, pressiona o setor a oferecer retornos mais atrativos para se manter competitivo frente à renda fixa.
Por outro, o desempenho dos cap rates varia significativamente entre cidades, refletindo fatores regionais como demanda por locação, valorização dos imóveis, turismo, infraestrutura urbana e dinâmica econômica local.
Algumas capitais vêm enfrentando queda nos preços de aluguel, impulsionada por maior oferta ou retração da demanda, pressionando o cap rate para baixo.
Já outras regiões, especialmente destinos turísticos e cidades com crescimento acelerado, apresentam taxas mais altas, atraindo o olhar de investidores em busca de renda iva.
Veja a seguir os dados médios de cap rate por cidade brasileira no primeiro trimestre de 2025:
| Cidade | Cap Rate Médio (%) | Variação Anual |
| São Paulo | 5,94% | ↓ |
| Rio de Janeiro | 3,84% | ↓ |
| Recife | 9,17% | ↑ |
| Fortaleza | 3,41% | ↓ |
| Guarapari | 4,8% | = |
| Vitória | 4,51% | = |
Essa variação mostra que o cap rate não é um número absoluto e deve sempre ser analisado à luz do contexto econômico e das características específicas de cada região.
Enquanto Recife se destaca com uma taxa de 9,17%, impulsionada pelo turismo e menor valorização dos imóveis, capitais como Rio de Janeiro e Fortaleza registram retornos mais modestos, possivelmente devido à maior valorização dos ativos e demanda reprimida por aluguéis.
Portanto, ao considerar um investimento imobiliário ou a aquisição de cotas de FIIs com foco em regiões específicas, avaliar o cap rate por cidade pode ser decisivo para identificar oportunidades de retorno mais vantajoso e evitar armadilhas de baixa rentabilidade.
Cap rate e os fundos imobiliários
Comprar um imóvel não é a única forma de se investir no mercado imobiliário. E pode não ser também a mais vantajosa, em termos de retorno financeiro.
Uma opção que pode ser mais vantajosa, dentro do espectro dos investimentos de renda variável, são os fundos imobiliários.
Os fundos imobiliários são constituídos com o intuito de construir ou adquirir ativos imobiliários que gerem retorno para os seus participantes. As opções vão desde imóveis residenciais a galpões logísticos e shoppings centers.
E, mesmo aqui, o cap rate é utilizado para analisar a viabilidade do investimento no tocante ao retorno de renda para os investidores. Quanto mais alto for o capitalization rate, melhor será a relação entre o patrimônio do fundo e os aluguéis recebidos.
O que significa maior receita e maior distribuição de rendimentos entre os cotistas. Assim, cabe ao investidor analisar qual fundo imobiliário é mais interessante para os seus propósitos.
Além disso, nos fundos imobiliários de tijolo, o cap rate continua sendo uma métrica de referência para avaliar a eficiência dos imóveis que compõem o portfólio.
Diferença entre Cap Rate e Dividend Yield:
| Indicador | Descrição |
| Cap Rate | Renda bruta dos imóveis / valor de mercado dos imóveis |
| Dividend Yield | Distribuição líquida ao cotista / preço da cota no mercado |
A comparação entre ambos é útil, mas deve ser feita com atenção. Custos operacionais, vacância, inadimplência e taxas de istração podem reduzir significativamente o que o fundo efetivamente distribui ao investidor.
Variações do Cap Rate em 2025
O comportamento do cap rate em 2025 reflete diretamente o cenário macroeconômico do país. Com a Selic em 14,75% e a inflação acumulada em 5,5%, os investidores aram a exigir retornos mais altos dos ativos imobiliários, pressionando o mercado a ajustar valores de locação e reavaliar expectativas de rentabilidade.
Em grandes centros urbanos, como São Paulo e Fortaleza, a combinação entre alta oferta de imóveis e menor capacidade de reajuste dos aluguéis contribuiu para a compressão da taxa de capitalização.
Por outro lado, segmentos específicos como imóveis logísticos com contratos de longo prazo e unidades compactas em regiões centrais mantiveram cap rates mais estáveis, sustentados por elevada demanda.
A busca por imóveis residenciais de alto padrão também trouxe nuances, com retornos expressivos, mas sujeitos a maior variação conforme a localização. Nesse contexto, o cap rate se torna ainda mais relevante como métrica de equilíbrio entre risco e retorno no setor.
Como usar o cap rate na sua estratégia?
O cap rate pode ser um aliado valioso na análise de investimentos, tanto para quem pretende adquirir imóveis físicos quanto para quem investe em fundos imobiliários. Por ser um indicador simples de entender e rápido de calcular, ele permite uma avaliação inicial da rentabilidade de um ativo com base exclusivamente em sua renda bruta de aluguel.
No entanto, o capitalization rate não deve ser utilizado isoladamente. Ele é mais eficaz quando usado como primeira triagem, ajudando o investidor a filtrar as oportunidades com maior potencial de retorno e, assim, concentrar sua análise em ativos mais alinhados aos seus objetivos e ao cenário econômico vigente.
Confira como aplicá-lo de maneira prática:
- Avaliar a rentabilidade de imóveis físicos;
- Comparar oportunidades entre imóveis e fundos imobiliários;
- Selecionar ativos antes de uma análise mais profunda;
- Complementar outras métricas, como vacância, liquidez e valorização;
Dica prática: Combine o cap rate com dados de vacância média da região e com a evolução da Selic para avaliar se o retorno justifica o risco.
Conclusão
O cap rate é um indicador poderoso, especialmente em um cenário como o de 2025, com inflação alta e juros pressionando a rentabilidade dos ativos.
Mais do que uma fórmula, ele é uma ferramenta estratégica para quem deseja investir com base em renda recorrente, seja em imóveis físicos ou via FIIs. Ao utilizar o capitalization rate conscientemente, o investidor evita decisões pautadas apenas pelo preço do imóvel ou cota, e avalia o que realmente importa: o retorno gerado sobre o capital investido.
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